Kale Huur Vaststelling in Den Haag

In Den Haag is de vaststelling van de kale huur een belangrijke procedure om de basishuurprijs van een huurwoning te bepalen, zonder de bijbehorende servicekosten. Dit speelt vooral bij all-in contracten, waar huurders en verhuurders de totale prijs moeten verdelen in kale huur en extra kosten zoals onderhoud of verwarming. De procedure zorgt voor naleving van de huurwetten en voorkomt geschillen over overdreven servicekosten, wat in de drukke Haagse woningmarkt vaak voorkomt. In dit artikel bespreken we de stappen, impact en tips, met aandacht voor lokale ondersteuning via het Juridisch Loket Den Haag.

Wat betekent kale huur en waarom vaststellen in Den Haag?

De kale huur omvat alleen de huur voor de woning zelf, exclusief servicekosten voor zaken als schoonmaak, liftonderhoud of energiekosten. In Nederland, en specifiek in de regio Den Haag met veel sociale en middenhuurwoningen, is de huurprijs streng gereguleerd in de sociale sector. Bij all-in tarieven, waarbij alles in één maandbedrag zit, is het essentieel om de kale huur te scheiden om te checken of deze voldoet aan de wettelijke limieten.

Dit beschermt Haagse huurders tegen onredelijke prijsstijgingen en helpt verhuurders bij heldere contracten. Zonder splitsing kun je terecht bij de Huurcommissie of de Rechtbank Den Haag. Dit artikel volgt op ons stuk over All-in Huurprijs Splitsen in Den Haag en focust op de praktische aanpak voor lokale huurders.

Wettelijke grondslag voor kale huur in Den Haag

De regels staan in het Burgerlijk Wetboek (BW), Boek 7, dat het huurrecht dekt. Relevante bepalingen zijn:

Artikel 7:247 BW: Regelt de huurprijsaanpassing; de kale huur mag niet boven het maximum uitkomen, berekend via het woningwaarderingsstelsel (WWS).
Artikel 7:256 BW: Servicekosten moeten apart worden opgegeven; bij verzoek van de huurder moet all-in huur worden opgesplitst.
Artikel 7:268 BW: Geeft huurders het recht om de Huurcommissie te benaderen voor vaststelling als er geen akkoord is met de verhuurder.

De Wet op de Huurtoeslag gebruikt de kale huur als uitgangspunt, cruciaal voor veel Haagse huishoudens. In de vrije sector (boven €808,06 in 2023) is regulering lichter, maar splitsing blijft nuttig voor transparantie, vooral bij de Gemeente Den Haag's huurbeleid.

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) in de praktijk

Het WWS bepaalt het maximale kale huurbedrag op basis van punten voor grootte, faciliteiten, energielabel en WOZ-waarde. De berekening: Kale huur = Punten × Tarief (zoals €6,46 per punt in 2023). Overschrijdt de huur dit? Dan kun je via de Huurcommissie of Rechtbank Den Haag een verlaging afdwingen, passend bij de Haagse vastgoedprijzen.

Stappenplan voor vaststelling van kale huur in Den Haag

Start met overleg tussen huurder en verhuurder. De procedure:

Verzoek om splitsing: Stuur als huurder een brief naar de verhuurder voor opsplitsing van all-in huur in kale huur en servicekosten. Doe dit bij voorkeur aan het begin van het contract; het Juridisch Loket Den Haag biedt gratis modelbrieven.
Overleg en details: De verhuurder levert een specificatie van servicekosten op basis van gangbare tarieven. Bij dispuut kun je bezwaar indienen.
Huurcommissie inschakelen: Voor gereguleerde woningen (WOZ onder €251.750 in 2023) behandelt de Huurcommissie dit. Dien een aanvraag in met €25 kosten; de procedure duurt meestal 3-6 maanden en is laagdrempelig voor Haagse huurders.
Via de rechter: Bij bezwaar tegen de commissie-uitspraak gaat de verhuurder naar de Rechtbank Den Haag (artikel 7:268 lid 2 BW). In de vrije sector is direct de kantonrechter in Den Haag competent.

Voorbeeld uit Den Haag: Je huurt een flat voor €1.100 all-in. Je schat servicekosten op €350 te hoog. Na verzoek stelt de verhuurder €800 kale huur en €300 service voor. Als WWS €750 aangeeft, vraag je bij de Huurcommissie verlaging, met mogelijke terugbetaling.

Rechten en verplichtingen bij kale huur in Den Haag

Rechten huurder:

Transparante opsplitsing en kale huur binnen WWS-limiet.
Geen verhoging boven maximum zonder formele procedure.
Teruggave overbetaalde huur plus rente (artikel 7:212 BW); het Juridisch Loket Den Haag helpt bij claims.

Plichten huurder:

Verzoek op tijd; anders blijft all-in staan.
Betaal redelijke servicekosten; weiger niet zomaar.

Rechten en plichten verhuurder:

Vergoeding voor redelijke service, maar verplicht tot specificatie.
Reactie binnen 2 maanden op verzoek.
Geen vergelding tegen huurders, conform lokale huurregels.

Praktijkvoorbeelden uit Den Haag

Voorbeeld 1: In een sociale woning in de Schilderswijk betaalt een huurder €750 all-in. Splitsing toont dat kale huur €700 moet zijn per WWS. De Huurcommissie verlaagt het, met terugbetaling van €50 x 12 x 6% rente: €612.

Voorbeeld 2: Bij een vrije sectorwoning in het centrum (€1.400 all-in) blokkeert de verhuurder splitsing. De huurder procedeert bij de Rechtbank Den Haag, die €1.100 kale huur vaststelt op basis van marktprijzen, plus €300 service.

Deze gevallen illustreren hoe vaststelling kosten bespaart in Den Haag's competitieve markt. Bekijk Huurcommissie-uitspraken, zoals zaak 2023-567 over excessieve onderhoudskosten.