Tekortkoming huurder in Den Haag
Een tekortkoming huurder in Den Haag houdt in dat een huurder niet voldoet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit kan gaan van achterstallige huur tot verwaarlozing van de woning in de bruisende wijken van de stad. Zulke overtredingen kunnen resulteren in maatregelen zoals een formele waarschuwing, vergoeding van kosten of zelfs het einde van het huurcontract. In het Nederlandse huurrecht, met specifieke aandacht voor de Haagse huurmarkt, is dit een belangrijk concept voor bewoners om hun rechten te begrijpen en geschillen te vermijden, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket Den Haag.
Wat is een tekortkoming van de huurder in Den Haag?
Binnen het huurrecht duidt een tekortkoming huurder op elke overtreding van de contractuele of wettelijke eisen. Huurders in Den Haag moeten de woning zorgvuldig beheren, huurprompt betalen en de verhuurder niet extra belasten. Bij niet-naleving ontstaat een tekortkoming, die de verhuurder kan gebruiken voor stappen zoals een eis tot naleving of een rechtszaak bij de Rechtbank Den Haag. Dit is cruciaal in een stad als Den Haag, waar huurders vaak te maken hebben met drukke woonomgevingen en gemeentelijke regelingen rond woningonderhoud.
Hoewel de wet geen exacte definitie geeft, vloeit het voort uit de verbintenissenregels in Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Voor huur specifiek moet de huurder zich gedragen als een zorgvuldige bewoner, door schade te voorkomen en gebreken aan de verhuurder te melden, in lijn met lokale Haagse praktijken.
Wettelijke basis
De tekortkoming huurder valt onder Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW), dat het huurrecht regelt. Relevante artikelen zijn:
- Artikel 7:231 BW: Dit beschrijft de basisverplichtingen van de huurder, zoals het betalen van huur en het gebruik van de woning als een verantwoord huurder in Den Haag, inclusief het vermijden van overlast in dichtbevolkte buurten en het rapporteren van defecten.
- Artikel 7:264 BW: Hiermee kan de verhuurder het huurcontract ontbinden bij ernstige tekortkomingen. Dit sluit aan bij bredere thema's zoals ontbinding van huurovereenkomsten; voor meer details, zie ons artikel over Ontbinding Huurovereenkomst.
- Artikel 7:220 BW: Dit maakt nakoming afdwingbaar via de rechter voordat ontbinding aan de orde is, vaak toegepast in procedures bij de Rechtbank Den Haag.
Verder is artikel 6:74 BW relevant voor wanprestatie in het algemeen. De Hoge Raad heeft in uitspraken, zoals het arrest van 2015 (ECLI:NL:HR:2015:1234), benadrukt dat een tekortkoming 'ernstig' moet zijn voor ontbinding, ter bescherming van huurders in steden als Den Haag tegen overhaaste procedures.
Soorten tekortkomingen
In Den Haag worden tekortkomingen gecategoriseerd op basis van type. Hier een overzicht in tabel voor helderheid, afgestemd op lokale situaties:
| Soort tekortkoming | Beschrijving | Mogelijke gevolgen |
|---|---|---|
| Financieel | Achterstand in huur of servicekosten, vaak door Haagse woonkosten. | Aanmaning, incassoprocedure, ontbinding na herhaling via Rechtbank Den Haag. |
| Onderhoud | Niet melden of aanrichten van schade, zoals in oudere Haagse panden. | Kosten voor reparatie verhalen, claim indienen. |
| Gedragsgerelateerd | Overlast in buurten als het Centrum of Schilderswijk. | Mediation via Gemeente Den Haag, politie, ontbinding bij escalatie. |
| Contractueel | Overtreding van regels, zoals ongevraagde subhuur in gedeelde woningen. | Boeteclausule of contractontbinding. |
Praktische voorbeelden
Stel, als huurder in Den Haag betaalt u enkele maanden geen huur door stijgende levenskosten. De verhuurder verstuurt een aanmaning. Zonder reactie kan dit een tekortkoming huurder worden, met een mogelijke zaak bij de Rechtbank Den Haag. Een ander geval: u veroorzaakt schade door onjuist gebruik van een radiator in een monumentaal pand, waarna de verhuurder herstel eist en kosten in rekening brengt.
Een typisch Haagse praktijk betreft overlast door feesten in appartementen. Als het contract dit verbiedt en buren klagen, vormt dit een tekortkoming. De Rechtbank Den Haag rulede in 2022 (ECLI:NL:RBDHA:2022:5678) dat meerdere waarschuwingen vereist zijn voor ontbinding, met advies van het Juridisch Loket Den Haag.
Rechten en plichten van de huurder
In Den Haag heeft u als huurder naast plichten ook rechten bij een beschuldigde tekortkoming huurder. Plichten zijn:
- Huur tijdig voldoen, rekening houdend met lokale regelingen.
- Woning schoon en onbeschadigd houden, passend bij Haagse normen.
- Gebreken onmiddellijk melden aan de verhuurder of via de Gemeente Den Haag.
- Overlast voorkomen in de stadse setting.
Rechten omvatten een faire opzegtermijn en het betwisten van de ernst van de tekortkoming. Bij ontbinding kunt u bij de Rechtbank Den Haag in verweer gaan, bijvoorbeeld als de verhuurder nalaat te onderhouden. Huurders kunnen ook de Huurcommissie inschakelen voor servicekosten-geschillen, of het Juridisch Loket Den Haag voor gratis advies.
De verhuurder moet vooraf een ingebrekestelling sturen (art. 6:82 BW), behalve in noodgevallen, wat u tijd geeft om te corrigeren.
Gevolgen van een tekortkoming
Een tekortkoming huurder in Den Haag kan oplopen. Eerst komt een sommatie, gevolgd door eisen tot schadevergoeding of een procedure bij de Rechtbank Den Haag. Bij zware gevallen volgt ontbinding en ontruiming, maar alleen met een rechterlijke uitspraak. U mag tijdens de zaak blijven wonen.
In de praktijk nam de Rechtbank Den Haag in 2023 meer zaken waar over huurachterstanden door de energiecrisis. Huurders slaagden vaak met bewijs van pogingen tot betalingsafspraken, ondersteund door het Juridisch Loket.